Todo Contrato de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta normalmente tem uma cláusula prevendo que após a emissão do “habite-se”, todas as despesas do imóvel correm por conta do comprador, tais como impostos, taxas e contribuições fiscais de toda natureza, independentemente se o imóvel foi entregue ou não.
Na prática, somente após a instalação do condomínio é que surge a cobrança da taxa condominial para todos os compromissários-compradores.
O comprador que aprovou a vistoria da unidade e quitou o preço com recursos próprios antes da entrega do empreendimento dificilmente ficará surpreso com a cobrança da taxa de condomínio no mês seguinte ao da assembléia de instalação, pois muito provavelmente receberá as chaves num curto espaço de tempo e terá a posse do imóvel.
Entretanto, o comprador que ainda não quitou o saldo devedor e utilizará financiamento bancário ou consórcio talvez fique indignado com o recebimento do boleto de cobrança condominial, sob o argumento de que ainda não tem a posse do imóvel.
Isso porque leva-se um tempo razoável entre a concessão do “habite-se” pelas Prefeituras, a individualização da matrícula das unidades e a instalação do Condomínio, a cargo da vendedora (incorporadora ou construtora).
O comprador que financiar o saldo devedor do imóvel necessariamente precisará aguardar pela individualização da matrícula da unidade adquirida para poder liberar o crédito imobiliário anteriormente aprovado perante o banco de sua escolha.
Em algumas ocasiões, quando o comprador decide por financiar o saldo devedor com o banco parceiro da obra, poderá ser isento dessa formalidade (individualização da matrícula) para fins de liberação do crédito imobiliário aprovado, porém, isso dependerá exclusivamente da política interna do banco, ou seja, não é porque o comprador financiará o saldo devedor com o banco parceiro da obra que a instituição financeira necessariamente deixará de solicitar a matrícula individualizada da unidade.
Vale esclarecer que a matrícula individualizada do imóvel é o documento que no universo jurídico comprova que aquela unidade realmente existe. A matrícula individualizada, no linguajar comum é como se representasse o RG do imóvel.
Ocorre que durante o trâmite burocrático entre a aprovação e a posterior liberação do crédito imobiliário para o pagamento do saldo devedor (onde haverá a apresentação de uma série de documentos do vendedor, do imóvel e do comprador), é comum o adquirente receber o boleto de condomínio sem antes ter recebido o imóvel, haja vista normalmente demorar-se entre 60 a 90 dias corridos para a finalização do financiamento bancário e até lá, possivelmente já ocorreu a instalação do condomínio.
É assunto polêmico e o Poder Judiciário já se manifestou sobre o tema (vide precedente: recurso de apelação nº 0038119-94.2012.8.26.0071, 4ª Câmara de Direito Privado do TJSP, Relator Desembargador Carlos Henrique Miguel Trevisan, julgado em 22 de agosto de 2013).
O entendimento que até o momento tem prevalecido é no sentido de que embora no Contrato possa constar cláusula transferindo ao comprador os encargos do imóvel após a emissão do “habite-se”, tal disposição é inválida se não acontecer a efetiva entrega das chaves e desde que, evidentemente, o comprador não tenha colaborado para o atraso no pagamento do saldo devedor.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por ocasião do julgamento do Recurso Especial nº 489647, cujo Relator foi o Ministro Luis Felipe Salomão, decidiu que a obrigação de pagamento da taxa condominial somente tem início com o recebimento das chaves, uma vez que o pagamento compete àquele que tem a posse do imóvel, mesmo sem o registro do Contrato perante o cartório de registro de imóveis.
A posse é o elemento que define a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial.
Portanto, caso o comprador não tenha recebido as chaves do imóvel, mesmo em processo de financiamento bancário para quitação do saldo devedor, o pagamento da taxa de condomínio competirá ao vendedor (incorporador).
Recomenda-se ao comprador que receber o boleto da taxa condominial procurar imediatamente a administradora do condomínio e iniciar um diálogo, formalizando por escrito (carta ou e-mail) que ainda não possui a unidade, motivo pelo qual a cobrança deve ser redirecionada para a incorporadora ou construtora efetuar o pagamento.
Caso essa tentativa amigável não surta efeitos, o comprador que se encontre nessa situação poderá efetuar o pagamento (sendo isso recomendado) e ingressar com uma ação de restituição de quantias pagas, a fim de discutir a invalidade da cobrança e pedir a restituição no Poder Judiciário.
Fonte: Jus brasil.
Autor: Ivan Mercadante Boscardin
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